Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Kiralananın Tahliyesi
Genel Açıklamalar:
Ülkemiz ekonomisinde yüksek seyreden enflasyon, kira bedellerinin fahiş artışı karşısında kira bedelini ödeyemeyen kiracının tahliyesi yanında gayrimenkulü emsal kiralara göre yeni bir kiracıya kiraya vermek için mevcut kiracının tahliyesini isteyen ev sahiplerinin sayısı oldukça artmıştır.
Kiracının tahliyesine ilişkin kanuni düzenlemeler sıkı şekil şartları öngörmüştür. Bu nedenle kiracının tahliyesi prosedürü uygulama açısından zahmetli ve uzun bir süreçtir. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin tahliye talebi olduğunda, hem süreci oldukça kısaltmakta hem de ihtarname vb. gibi bir çok şarttan muafiyet sağlamaktadır.
Kanuni Düzenlemenin İncelenmesi:
Tahliye taahhütnamesine ilişkin kanuni düzenlemeye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Düzenlemeye göre, tahliye taahhüdünün yazılı şekilde olması ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranmaktadır. Bu düzenleme ile kanun koyucu, kiracının kiralananı kullanmaya başladığı tarihten sonra tahliye için taahhüt verirken, kendisini evin kiraya verilip verilmeyeceği gibi herhangi bir baskı altında hissetmemesini ve iradesinin hür olmasını amaçlamıştır. Dolayısıyla kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği bulunmamaktadır.
Öte yandan kanuni şartları haiz bir tahliye taahhütnamesinin tahliye sonucunu sağlayabilmesi için taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde taahhütname ile icraya başvurulması ya da dava açılması şarttır.
Kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile kiracı aleyhine icra takibi başlattığında icra müdürlüğü talebe uygun olarak bir tahliye emri düzenler ve kiracıya gönderir. Gönderilen tahliye emrinde “Kira süresi bitmiş olan taşınmazı işbu tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde tahliye ve teslim etmeniz; kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa 7 gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra müdürlüğüne bildirmeniz; müddeti içinde itiraz etmez veya kendiliğinizden tahliye etmezseniz icraen çıkarılacağınız; itirazınız kaldırılırsa İcra ve İflâs Kanununun 273. maddesi gereğince zorla tahliye olunacağınız ihtar olunur.” ihtarının bulunması zorunludur.
Dolayısıyla bahsi geçtiği şekilde tahliye emrini tebliğ alan kiracı ya 15 gün içerisinde gayrimenkulü tahliye edecek ya da kiranın yenilendiği, uzatıldığı yahut tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığı yönündeki itirazını tebliğden itibaren 7 gün içerisinde icra müdürlüğüne bildirmelidir. Kiracı hiçbir itiraz bildirmez ve gayrimenkulü tahliye etmezse 15. günün sonunda kiraya verenin talebi üzerine kiracı gayrimenkulden cebren tahliye edilebilecektir.
Kiracı bahsi geçtiği şekilde itirazda bulunur ise icra takibi durur ve itirazın iptali/ kaldırılması ile duran takibin devamı için kiraya verenin dava açması gerekir. Görülen davada kiraya veren haklı bulunursa tahliye prosedürü aynen devam eder ve kiracı cebren tahliye edilir. Davada kiracı haklı bulunursa tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelir ve mevcut kira sözleşmesi çerçevesinde kira ilişkisi devam eder.
Uygulamada Tahliye Taahhütnamesinin Kullanılması:
Tahliye taahhütnamesi uygulayıcılar açısından en hızlı tahliye sonucu doğuran belgedir. Bu belge ile ayrıca ihtar ve ihbar prosedürlerine, kira sözleşmesinin hitamının beklenmesine gerek bulunmamaktadır. Hal böyle olunca son dönemde tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi yapılmasının şartlarından biri haline gelmiştir. Uygulamada kira sözleşmesi ile aynı gün tahliye taahhütnamesi de alınmaktadır.
Yukarıda kısaca bahsettiğimiz üzere kira sözleşmesinin yapıldığı gün alınan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği yoktur. Fakat bu engeli aşmak için uygulamada, matbu formdaki taahhütnamelere kiracının imzası alınmakta, tarih kısımları boş bırakılmaktadır. Kanun koyucu bu taahhütnamenin hür irade ile verilmesini geçerlilik şartı saysa da kiracılar çoğunlukla sözleşmenin kurulabilmesi için tarihsiz belgeye imza atmak zorunda bırakılmaktadır.
Kiraya veren herhangi bir sebeple kiracının tahliyesini istediğinde, boş belgedeki tarih kısımları, icraya imkan verecek şekilde doldurulmakta, kiracı aleyhine icra takibi başlatılmaktadır. Tahliye emrini tebliğ alan kiracılar, kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getiriyor olsalar dahi, öngörülen itiraz sebepleri de bulunmuyorsa, kiralananı tahliye etmek zorunda bırakılmaktadır.
Tahliye emrine karşı, kiraya veren tarafından tarih kısmının sonradan, kötü niyetle doldurulduğu savunmasına ne yazık ki itibar edilmemektedir. Nitekim Yargıtay da bir kararında “Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır.” şeklinde karar vermiştir.
Hal böyle ise de kiracı, tarihlerin sonradan doldurulduğu ve gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddiasını aynı ispat gücünü haiz başka bir belge ile ispat edebilirse taahhütnamenin geçersizliğine karar verilebilecektir.
Yine kira sözleşmesinin süresi bitmeden taşınmazın tahliye edileceğine ilişkin olarak verilen taahhütlerin de geçerli olacağı, böyle bir taahhütnamenin hayatın olağan akışına aykırı olduğunun ileri sürülemeyeceği de yüksek mahkeme kararları ile kabul edilmiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin sona erme tarihinden önceki bir tarih için verilen tahliye taahhüdü de geçerli olup, sözleşmenin süresinin dolmadığı savunması tahliyeyi engellemeyecektir.
Uygulamada kira bedelini ödemekte temerrüde düşen kiracının tahliyesi prosedürünün işletilmesi, tahliye taahhütnamesine göre daha çok emek ve daha uzun zaman gerektirdiğinden, bu durumda tahliye taahhüdü kiraya veren açısından kolaylık sağlamaktadır. Ancak her ne kadar kira sözleşmelerinde, kiraya verene göre ekonomik anlamda zayıf konumda bulunan kiracı lehine yorum ilkesi hakim ise de tahliye taahhütnamesi, uygulamada ve özellikle son dönemde, çoğunlukla kiracı aleyhine işletilmektedir. Örneğin kiracı, kira bedelini tam ve zamanında ödese, kiralananı özenle gözetse, sözleşmedeki tüm yükümlülüklerini yerine getirse dahi kiralananı daha yüksek bedelle kiraya vermek isteyen kiraya veren tarafından başkaca hiçbir gerekçe göstermeden, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye edilebilmektedir. Özetle tahliye taahhütnamesi kiraya veren açısından koruyucu kalkan ise de kiracı açısından yükümlülüklerini yerine getirse de, ne zaman işletileceği belirsiz bir tahliye tehdididir. Dolayısıyla taahhütname imzalarken ya da taahhütnameye dayalı bir icra takibine muhatap olunduğunda mutlaka bir avukata danışmakta fayda bulunmaktadır.
Av. Ceren TÜRER UYKAL
01.08.2022