Koronavirüs Salgınının Konut Kiralarında Kira Bedelinin Ödenmesi Ve Sözleşmenin Feshine Etkisi Üzerine Kısa Bir Değerlendirme
Yeni Koronavirüs (COVID-19) solunum yolu bulaşıcı hastalığı, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi yani bir kıta, hatta tüm dünyada yayılan ve etkisini gösteren salgın hastalık olarak ilan edilmiştir. Ülkemizde de ilk Koronavirüs vakasının görülmesi üzerine alınan tedbirler en üst seviyeye çıkarılmış, kamusal bilgilendirmeler ve açıklanan tedbir paketleri ile birlikte risk taşıyan şüpheli vakalar için karantina uygulamasına geçilmiştir.
Koronavirüs salgını nedeni ile birçok kişi gelirini tamamen ya da büyük oranda kaybetmiş, ekonomik anlamda oldukça büyük bir sıkıntıya girmiştir. Bu kapsamda, konutlarda kira bedelinin ödenmesi yahut kira sözleşmesinin salgına karşı alınan tedbirler nedeni ile feshedilip edilemeyeceği de gündeme gelmektedir.
Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da borç ve yükümlülükler yükleyen, tam iki taraflı sözleşmedir. Öyle ki bu sözleşmede kiraya veren, kiralananı teslim ve sözleşme süresi boyunca amacına uygun olarak kullandırma yükümlülüğü altında iken kiracı da kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 324. maddesinde, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralananın, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmaması veya sınırlı olarak kullanılması halinde bile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Bu durumun, koronavirüs tedbirleri kapsamında açıklanmasına fayda vardır. Şöyle ki; Yükseköğretim Kurumu, 26.03.2020 tarihli açıklaması ile üniversitelerde bahar dönemi eğitim öğretim sürecinin sadece uzaktan eğitim, açık öğretim ve dijital öğretim imkanları ile sürdürülmesine karar verildiğini yani bahar döneminde yüzyüze eğitim yapılmayacağını duyurmuştur. Bu açıklama ile milyonlarca öğrenci, yeni eğitim yılına dek ailesinin yanına dönmüştür veya dönecektir. Kanaatimce kiracı öğrenciler, kira bedellerini ödemek durumundadır. Zira burada, öğrencinin kendi tercihi ile evi kullanmaması söz konsudur. Yukarıda da değindiğim üzere kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananın kullanılmaması veya sınırlı olarak kullanılması halinde bile kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Aksi düşünce, örneğin yaz tatilinde genellikle kullanılmayan öğrenci evleri açısından da kira bedelinin ödenmemesi gibi bir sonuç doğurabilir ki bu mümkün değildir.
Burada akla gelebilecek diğer bir konu da ifa imkansızlığıdır. İfa imkansızlığı, borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşması halini ifade eder ve bu halde borç sona erer. Kira sözleşmesi açısından ifa imkansızlığı, kiralananın kullandırılamaması halinde gündeme gelebilir. Zira kira bedelinin ödenmesi borcu para borcu olduğundan, ifanın imkansızlığı söz konusu olmayacaktır. Koronavirüs, kira sözleşmesine konu konutun kullandırılması açısından bir imkansızlıklık yaratmamaktadır. Dolayısıyla kiraya veren, kiralananı kullandırma yükümlülüğünü devam ettirdikçe kira bedelinin ödenmesine ilişkin yükümlülük de devam edecektir.
Koronavirüs tedbirleri arasında, 1 Mart 2020'den 30 Haziran 2020'ye kadarki süreçte kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile kiracıların tahliye edilemeyeceğine ilişkin önlem yalnızca işyeri kiraları için getirilmiştir. Bu nedenle içinde bulunduğumuz dönemde, kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme bulunmuyor ise, konut kiralarının ödenmemesi halinde, kiraya verenin sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebileceğini belirtmek gerekir. Kanaatimce, işyeri kiraları için getirilen bu düzenlemenin konut kiralarını da kapsayacak şekilde genişletilmesi hakkaniyetli olacaktır.
Öte yandan bulaşıcı hastalık nedeni ile kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin kanunda açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak burada kiracı açısından aşırı ifa güçlüğü nedeni ile sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bunun mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshi ile kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumu incelenebilir.
Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştiren durumları ifade etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’ nun 138. maddesinde, borçlunun aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme (kira sözleşmelerinde fesih) hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir.
Kanaatimce, koronavirüs salgınının ekonomimize yapacağı etki kuşkusuz olsa da, konutlara ilişkin kira sözleşmeleri bakımından yalnızca kiracı aleyhine sözleşme dengesini aşırı derecede bozan bir durum söz konusu değildir. Tarafların mahkemeye başvurmaksızın ilgili hususlarda anlaşmaya varmaları beklenen ve umut edilen bir tavır olsa da, hukuki açıdan konut kiralarına ilişkin açılacak uyarlama davalarının reddolunacağı düşüncesindeyim.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 331. maddesinde, taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda kira sözleşmesinin feshedilebileceği düzenlenmiştir. Bu hükmün, koronavirüs salgınının yaratacağı etki nedeni ile sözleşmenin feshi konusunda tartışılması mümkündür. Ancak belirtmek gerekir ki, yalnızca belli bir döneme ilişkin ekonomik dalgalanmanın bu hükmün uygulanmasına yeterli olmayacağı kabul edilmektedir. Dolayısıyla içinde bulunduğumuz durumun ne kadar devam edeceği, özellikle salgının, kiracıların kira bedelini miktar itibarı ile ödemelerine yapacağı etkinin boyutu net olmadığından bu konuda da kesin bir yargıya varmak mümkün değildir.
Sonuç olarak tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgınının etkileri, salgının ne zaman kontrol altına alınacağı belirsiz olduğundan net bir şekilde görülememektedir. Bahsi geçen konularda mahkemelere çok sayıda uyuşmazlık yansıyacağı, farklı hukuki görüşlerin tartışılacağı kuvvetle muhtemeldir. Kanaatimce, mevcut durum itibarı ile koronavirüs salgını ve bu salgın nedeni ile alınan tedbirler, konut kiraları bakımından kira bedelinin ödenmemesine yahut sözleşmenin feshine neden olmayacaktır.
Av. Ceren TÜRER UYKAL
31.03.2020